요새 내집마련의 꿈을 이루려고 하니까, 여러가지 방해 요소가 많아져서 많은 공부를 하게 되네요 현재 제가 실제로 겪고 있는 상황이오니 참고하시기 바랍니다.
현재 문의가 너무 많아서 유선전화로도 힘들고 상담문의에 글을 남겨도 제꺼만 처리를 안해줘서 엄청 답답했는데, 13일 만에 전화를 시도한 결과 연결되어서 질문의 대한 몇가지만 답변을 얻었습니다.
1. 주택금융공사가 보증금을 회수해서 돌려주는건지 전세보증금을 먼저 지급해주는건지요? 답 : 전세보증금반환 시기가 지난뒤 임대차 계약의 해지 또는 종료 후 1개월이 지나도록 전세보증금반환이 없다면 그때 사고 접수를 할 수 있다고 합니다. 그렇기 때문에 임대차 계약의 해지 또는 종료가 된 시점으로부터 최소 1달 이상은 소요된다고 생각해야 합니다.
2. 전세자금대출을 이용하고 있는중에 전세보증금을 반환하지 못해도 디딤돌대출이 가능한가요? 답 : 전세자금대출의 경우 기금대출상품, 일반은행대출상품 등 여러가지가 있는데, 같은 주체의 상품이 아니면 문제가 없습니다만 디딤돌대출 실행중에 전세보증금반환을 완료한것에 대한 영수증을 제출해야할 경우가 있으니 전세자금대출상품의 주체회사에 문의를 하는편이 빠릅니다. 3. 전세보증금반환보증은 어떤 절차에 의해서 진행되나요? 답 : 임차권등기명령의 절차 - 법원의 결정 또는 판결에 따라 진행되며로, 자세한 사항은 공사로 문의 바랍니다. 임차권등기명령의 완료 - 임차권등기명령은 부동산등기사항전부증명서 [을구]에 표시되어야 완료된 것입니다. 1) 보증채권자는 제10조에 의한 보증사고가 발생한 경우 해당 사실을 공사에 알린 후 다음 각 호의 절차를 진행합니다. - 공사와 임대초보증금 반환채권에 대한 채권양도계약 체결(사전에 공사에 채권양도 한 경우 제외) - [주택임대차보호법]에 따른 임차권등기명령 신청 및 신청 접수증 제출 (경-공매에 따라 임차권이 이미 소멸한 경우 및 채권자가 임대차 목적물에 전세권을 설정한 경우 제외) 2) 보증채권자가 희망할 경우 보증사고가 발생하지 않았더라도 사전에 공사와 임대차보증금 반환채권의 양도계약을 체결할 수 있습니다. 3) 보증사고가 발생한 이후 공사의 보증채무이행 없이 해당 사고사유가 해소된 경우 그 보증사고는 처음부터 발생하지 않은 것으로 봅니다. !!!!*** 사전에 임대인으로 부터 임대차계약 갱신거절에 대한 의사를 밝혀야하며 이를 문서나 문자로 남겨야 합니다.!!!! (실제 본인이 임대인에게 작성한 문자의 내용입니다) 수고가 많으십니다. 저는 부산 ******** ***호에 거주중인 임차인 ****입니다. 다름이 아니라, 2021년*월*일부터 2023년*월*일까지 전세보증금 *억*천만원에 체결한 임대차계약이 종료되면 재계약을 할 의사가 없음을 이미 유선상(051-***-****)으로 몇차례 통보드렸습니다만,
혹시 모를 사고를 대비해 위의 내용을 문자로 재통보 해드리오니 내용을 확인하셨다면 "임대인((주)*******)은 상기 임차인이 임대차계약을 갱신할 의사가 없다는점을 양지하였습니다. "라고 회신 부탁드리겠습니다.
만약 금일내로 회신을 주지 않으신다면 어쩔수 없이 상기내용을 작성한 문서로 내용증명을 발송드림을 이해해주시기 바랍니다. 대부분 이런식으로 보내면 회신을 주지 않아서 내용증명을 발송하는 단계까지 가게되는데 저는 회신을 받았습니다.
4. 보증이행 청구시 제출서류? 답 : 1. 사고사유발생의 신고의 절차를 마친 보증채권자가 보증채무의 이행을 청구할 경우에는 공사에 다음 각 호의 서류를 제출 하여야 합니다. 1) 보증채무이행 청구서* 2) 신분증 사본(주민등록증, 운전면허증, 여권 중 선택) 3) 임대차계약이 해지 또는 종료되었음을 증명하는 서류(내용증명우편 등) 4) 경-공매절차의 경우 배당표 등 임대차보증금 미수령액을 증명하는 서류 5) 인도확인서 또는 퇴거예정확인서 6) 임차보증금에 대한 권리침해 유무 확인서 7) 채권자 명의의 통장사본 8) 공사가 요구하는 그 밖의 서류(임대차계약서 원본 등) 2. 보증채권자는 공사가 상기 필요서류의 보완을 요청하거나 공사가 담보로 설정한 담보물의 교부-이전등기 등 권리의 실행 등을 위해 필요한 조치를 요청한 때에는 지체없이 이에 응하여야 합니다.
- 거치기간 : (비거치 / 1년) 대출실행 이후 대출이자를 즉시 낼지 1년뒤부터 낼지의 선택사항 .
- 상환방법 : 체증식원리금상환 > 원리금균등분상환 > 원금균등분할상환 순으로 총이자가 작아지지만, 하지만 매월 상환금액에 대한 부담이 비교적 커짐.
입주예정지역 선택 / 주택가격입력 / 방수 입력 / 소액임차보증금
- 주택가격 입력 : 일반적으로 계약금액으로 입력함. 하지만 KB부동산 시세와 비교해 작은 금액으로 평가함.
- 소액임차보증금 : 지역별 소액 임차보증금 기준으로 소액임차인의 우선변제권을 위해 대출을 받을 때 세를 놓을 수 있는 방 개수만큼 미리 차감하게 되는것이고 이것을 흔히 방공제라고 함.
모기지 신용보증(MCG)신청여부 / 기타 금액 입력 / 희망대출금액 입력
- 모기지 신용보증 (MCG)신청여부 : 방공제는 세놓을 방 개수만큼 미리 차감한다는데 그럴 계획이 없다면 방공제를 면제받는 방법으로 방공제만큼 대출을 더 받을 수 있음. 대신 담보주택 평가액 3억원 이하만 가능함.
- 희망대출금액 : 최대가능 예상대출금액의 한도에서 최대치까지 작성가능함. 대신 최종 대출 금액은 상위 다른 평가 기준에 따라 차이가 날수 있음.
아직까지 주택도시기금 홈페이지에 있는 계산 마법사는 LTV 80%(생애최초 & 신혼부부)를 기준으로
계산이 되지 않고 70%로 설정되어있으니, 혹시 희망대출금액이 예상보다 낮다고 해서
실망하지 말고 기타 특이사항이 없는이상 직접 80%로 계산한 비용에서
방공제 비용을 제한 금액으로 나올 가능성이 높으니 꼭 직접 계산을 해보시기를 추천 드립니다.
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저희는 은행에가서 대출금액심사를 먼저 확인을 해보았습니다.
그 결과 80%의 해당되는 금액으로 대출이 가능했고,
여기서 부산지역은 방공제 2300만원이라 해당금액만큼 감액되었습니다.
참고로 주택담보대출 가액이 3억 이하 일경우 최우선 소액임차보증금액(방공제)만큼에
대해서 보증을 통해 대출이 가능하니 꼭확인해보시기 바랍니다.
MCG / MCI
MCG와 MCI는 주택담보대출을 받을 때 금융기관에서 공제하는 최우선 소액임차보증금액(방공제)만큼에 대해 보증을 통해 주택담보대출비율의 최대 한도까지 대출을 받을 수 있도록 해주는 제도입니다. 1) 한국주택 금융공사 모기지신용보증 (MCG) 2) 서울보증보험 모기지신용보증 (MCI) 주택 분양이나 계약 후 잔금을 치루기 위해 대출을 알아보던 중 방공제로 인해 대출한도가 줄어 들어 고민인 분들이라면 위 두가지의 모기지 신용보증 상품이 해결책이 될 수 있을 것입니다. MCG와 MCI는 본인이 구매하고자 하는 주택의 대출에 대해 보증이 가능 여부가 각각 다를 수 있기 때문에 두 곳 중에서 가능한 곳을 선별하여 신청하여야합니다.
